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划重点!2021年全国最值得买的二线城市,都在这里了!

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发表于 2021-5-5 11:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   
关注“星叔房谈”微信公众号进入知识星球提问,以下精选问答内容来自“星叔房谈”知识星球

提问:星叔,你一直看好房地产,能否说说为什么楼市的泡沬不能破?
回答:十次危机九次地产,房价过高将降低一个国家的实体经济竞争力。然而地产泡沫一旦破灭,将引起经济危机。

中国房地产的市值是65万亿美元,中国股市总市值只有6万亿美元,债市市值大约10万亿美元,人民币存款25万亿美元。

可见,房地产体量远大于股市和债市及存款余额,一旦泡沬破灭,中国可能面临日本式资产负债表衰退的风险。

房地产占固定资产投资比重大,房地产链带动的相关投资占到整个固定资产投资的50%左右,泡沫破灭将造成投资衰退。此外,房地产业杠杆高占金融行业贷款余额的30%左右,再加上一些表外融资,占比更高,如果房地产泡沫破灭,将会对金融行业造成致命打击。

所以等着楼市崩盘,是非常不切实际的!
我国经济就像一列开动的火车不停向前,我们要做的就是尽快上车,而不是盼望着火车停下来等你,有的人甚至想着火车倒回来接上你。
这个想法是非常危险的,那你只能站在原地,看着火车离你越来越远。


提问:星叔好,请教您两个问题?
1我有一套住房在龙岗,靠近坪山,这两年基本没涨,我是工作居住在福田租房,鉴于福田已经涨了一大波但龙岗未涨,请问现在是好时机换房到福田二手房吗?
回答:1.不知道你换房的目的是什么?自住的逻辑很简单,那就是选择自己方便、喜欢的就好。

资产和人一样,都是要往高处走的,无论是城市、区域、板块能级的升级还是资产类别的升级,资产都是需要有跃迁的思维的。
记住,资产的跃迁这是一个重要的概念。

所以,远郊换近郊、近郊换市区、市区换核心,这个决策是正确的,只是置换时机的问题。
鉴于现在的市场氛围,个人觉得可以考虑置换了,选对片区和产品,就没有大问题。
深圳买房建议,详见知识星球内部分享。


提问:星叔,读书出来发现一无是处,打工的工资面对比山高的房价,简直是九牛一毛,做生意又不会,如何才能突破穷人命运?
回答:其实很多人无法改变,还是因为思维的局限性,一般人的思维和富人思维最大的差别在于,他们做事的产出,是一份努力产出一份收获,而富人的思维模式是,我一份投入能不能十倍、百倍的产出?

普通人做事情,富人做事业。

如果有人给你一笔钱,让你开一个干杂店,你做还是不做?
从做事情的角度考虑,开干杂店用不着风吹日晒,除了进货,大部分时间都是坐着,可以闲聊、可以看剧,钱也有得赚,零七碎八一月下来,衣食至少无忧。

但换个角度,开了干杂店,你就开不成百货商店、书店、鞋店。
总之,做一件事情的代价就是失去了做别的事情的机会。

干杂店不是不可以开,但要设计它的未来,外延在变,性质也在变,例如:支不支持微信支付、是否提供送货上门,每一种外延,都会赋予新的概念,有了进一步运作的可能。

普通人的精力往往被无休止的事情耗光,使得眼光永远不能落在事业身上。


提问:星叔,现在手上投资已经有3套房产,2套深圳,一套广州,现在应该继续在哪建仓?
回答:当一线房产到达三套以后,就可以考虑分流的安排了。

什么是分流?
即现有多套一线大仓位,开始搭配二线小舢板。
分流的前提是:已有两套以上一线房产,并且手上还有剩余的资金。
分流并不是目的,分流是利润最大化的手段。

对于一线城市来说,在这一轮的涨幅过后,短期内继续前十年上涨的速度会开始减缓,但这并不重要,一线仍然会涨,并且可能是全世界涨幅最好的大城市。
重要的是,部分二线城市的崛起已经势不可挡,未来的成长高度和当前的房产价格之间存在很大的落差,即套利空间,房价的成长速度,会超过一线城市。

归根结底,买房是一项家庭资产的投资行为,一切都要以结果(利润)最大化作为最重要的目标。
如果已经有多套一线城市,本轮买完后,剩余的资金可以考虑房产单价在2万元以下的强省会城市。

如果还没有一线城市,首付又非常有限(例如不到50万),可以直接前往这些强省会城市进行建仓,每轮周期买入1-2套以上标的,以更好地维持相对的财富水平地位。
激进型的选手,追求翻倍的速度,批量10套起的建仓,基本只有选择重庆、沈阳两个不限购的城市。

另外:二线城市中,我最看好杭州。另外南京、武汉、重庆、成都、合肥这些也行情都在启动中,现在入场时机很好。


提问:你好,我是孩子刚小学一年级,之前为了上学在越秀全款买了个小的学位房。目前小的出租,在学校边租大房子住,杨箕附近。在上海有一套房尚在还贷(贷款余额130万)。目前自己手上现金100+。两人一个在珠江新城上班、一个比较远在番禺化龙,家庭年收入100+。请问:
1、如果只考虑投资的话,是新房还是二手房?板块方面有没有建议?2、如果考虑投资+自住需求,板块方面有没有建议?珠城、天河公园、万博、还有牛奶厂智慧城鱼珠文冲科学城什么的,有点糊涂...(当然如果自住的话,首付要成倍提高了)。
3、像我这种,是不是只能做经营贷才可能三成首付?主要风险是月供能力吗(要达到多少月供)?
回答:1、只考虑投资,自然是二手优于一手,个中原理其实也说过不少了,不用纠结税费方面,这其实在一手渠道或者佣金当中也算上去了。
你只需要考虑早收楼早拿证早眼见为实所有配套,并能预见到该有的增量,这就是二手最大的好处了。
而一手,多数的优势就是新。而且一手价格往往都会有开发商精明的溢价,涨幅中扣除了这部分溢价,能够有翻倍都已经非常牛了。
类似的你可以看看牛奶厂和广钢新房到二手的价格,经历了四到五年。

2、对于广州这些板块,其实在知识星球里已经有很详细的分析,你可以看看。目前你所见的板块,一百万首付不能买的,已经占了绝大多数了。你已经能接受住投分离,并且在实践中,所以目前就是纯投资的角度,选择科学城一带最便宜的比较适合你。

3、夫妻有一套在还贷,也有房,基本只能这样做,但是全款+经营贷,风险在于卖家一侧要能配合做垫资,另外就是垫资的费用不便宜,最后才是预留的备用金用以月供,月供以你家庭收入来看,问题也不会大。


提问:一月因为恐慌担心房价上涨买了非学区房,400万总价的,近期的小区有同户型面积比我一月的贵了20万,一月的时候如果遇到这个房子加10万我也愿意买,还有个同楼层但位置比我好的贵了17万,还有个楼层条件和我的差不多位置比我的好的贵了19万,位置都比我的好,还有个位置条件和我一样,楼层和我一样的比我贵了10万,有个位置不如我靠高架比我贵5万,我这小区年后虽然挂牌价涨了很多,综合楼层位置各种因素,真实成交价只涨了10万,因为首套,高杠杆入手的,税费贷,信用卡刷卡交中介费都用了,现在甚至后悔不该年前买,因为没怎么涨,年后还能遇到更好的房子,现在心理压力很大,无法安心工作,如何才能改变心态呢?
回答:买好了就别多想了。房子赚钱靠的是大势带动大盘的涨幅,还有就是杠杆带来的增量。相对来说,楼层更好一些、户型更好一些带来的收益增加不多。

很多人买房追求完美,总觉得有缺陷,买时犹豫不决,买了后悔不已。
买房谨慎很重要,但是谨慎并不是“举棋不定、犹豫不决”。
大部分能够买到好房子的人,都是看准之后果断下定的人。

我自己曾经也因为犹豫不决,错过了两次很好的机会,也算是有过经验教训,所以也会劝身边的人看到合适的不要太犹豫。
第一次买房的人很容易犹豫,最近很多星友就是这样子。
他的预算、需求,我们都已经讨论分析过,现在只要看好赶在年前下定就好,看了不少楼盘,可是最后总是差那么一点点,现在一个月过去了,再过一个月可能就要年后了。

价格越看越高,心态越看越差,很多人就是这样跟好房子擦肩而过。
所以建议买房不要完美主义,没有一步到位和十全十美,先上车之后再慢慢置换。


提问:坐标北京,房子总价500万,夫妻俩有存款100万,双方父母支持300万,贷款100万,为了买个房把双方父母的家底都快掏空了。不想啃老,但又想在北京买房,怎么办?
回答:总价500万,贷款100万,首付出了80%?我认为完全没有必要。首套首付30%足够了,如果每个月月供太多,觉得利息太多,最多房价50%的首付已经是极限了,这样双方父母各出75万,完全足够买房了。

很多买房人,不喜欢欠银行的钱,为了买房,手头上有多少钱,全部拿出来。一来利息少,二来觉得欠银行钱晚上睡不着 。

但我认为最好的贷款方式是:
1.首付能少尽量少,贷款能多贷尽量多
2.一定要选择等额本息还款法,拒绝等额本金
3.如果银行能答应你借款30年,绝不选择29年
大环境下,央行会继续降准,钱会持续贬值,通胀不可避免,而你从银行里借到的钱也是贬值的状态。今年你借了100万,10年以后,可能这100万只值50万。所以别看你30年的房贷利息大,扣除通货膨胀率后,你会发现它是一个让你惊喜的数值。

这一点非常非常重要,也是很多人掰脚趾头都算不明白的。
至于那些能全款买房的人,不妨把钱分散投资到理财产品中,或者债券基金等等,怎么也能对冲掉房贷利率产生的利息。

除此之外,还有遇到家人突发重病的情况,急需用钱,而这时候的你手里只有房子,根本无法及时变现,这时候你会发现,一定数量的现金流就是最好的资产,可以帮助你抵御风险。


提问:星叔你好,去西安投资买房,融创御河宸院和恒大文化旅游城项目选哪个好?谢谢
回答:融创御河宸院。带"旅游"字样的都回避。

在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下,圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区,再做一个温泉或者游乐场,一个特色的小镇就诞生了。

很多人会被眼前的美景陶醉,梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活,战战兢兢的走进了售楼部,一问价格首付才十几二十万,于是脑子—热就交了定金,买这种房子不仅仅是伪需求,更是一种伪投资。

从需求上讲,相比泡温泉,老人更需要的是健全的医疗设施,相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆,孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。

从投资上讲这种资产一是没有升值潜力,二是没有变现能力。
能推动房子升值的是学校地铁,商业医疗,绝对不是什么温泉SPA,更不是什么过山车和海盗船。


提问:星叔,你好,坐标上海,想买房但是还差点钱,要等明年估计才能买的起,打算先好好工作。但是慢慢了解多了,看到星叔说的很有道理,还是应该咬咬牙,先上车。要不要借点钱先买一个目前跳一跳能够到的房子?但是又怕压力太大,星叔该如何选择?
回答:我发现,很多人做不成事,不是因为他们做不到,而是因为他们喜欢找借口。
为什么不买房?因为首付差一点,合适的太贵了,没想好买在哪里,中美关系比以前更加紧张...只要不买房,你总有各种理由,总能看到各种问题。

这类人的特点是,凡事特别喜欢追求完美,一定要等到什么条件都准备好,万事俱备所有都顺着他的心意之后,他才会考虑向前尝试一下。
但实际上等到那时,往往就已经晚了,机会不会等你,房价不会等你,时间不会等你。

真正想做的人,一定是边做边准备,以终为始,哪里缺什么就去解决问题,一直努力离目标更近一点,首付不够就去借,贷款不够就去想办法,选筹不会就去踩盘学习,真正想做事的人不会被这些困住。

在我看来,有些人就是活该买不了房,有些人就是活该能赚到钱,从找不找借口,有没有执行力,这一点就能看得出来。


提问:星叔您好!今天刚看了通州的房子,其中:1、京贸国际城东区75平方,纯南向,2010年的回迁房,360W左右,有电梯,上北京小学。2、运河明珠家园有两套,一套79平方,2005年的商品房,纯南向,大约395W;另一套也是79平方,南北朝向,目前报价430W。运河明珠这两套是一个楼,都没有电梯,上通州教师研修学校,房子南边是铁路。我目前不住,也没有孩子上学,买了准备出租。升值潜力上,您觉得哪个更优?
京贸国际城东区虽然是2010年的,小区看着却很破旧,楼道里地面上的砖都破裂很多,质量不是很好。中介从电梯、楼龄、上北京小学最便宜的小区这三个方面,更推荐我买京贸国际城东区的房子。我妈妈却认为运河明珠小区看起来更好,离地铁六号线北运河西站近,租金目前更高一些,她更倾向于买运河明珠家园的房子,可是房子南边不远处就是铁道,火车路过会听到响声,中介说货运火车也从这过,2025年以后才会规划铁道入地。这样的状况,我该怎么选择啊?
回答:如果从长期来看,选择运河明珠家园更合适一些。

京贸国际城东区首先是回迁房,房子品质差,小区物业不太行,这两个对未来小区升值起到很关键作用,之前我写过一篇文章,关于小区的衰落破败 。你说的京贸国际城东区就属于这种。未来小区更加破败,需求会进一步降低。

运河明珠家园有两套多少也有些问题,你自己也说的很明白了,但长期来看,优于京贸国际城东区。

如果不着急,再多看几套房子。具体投资回报率高的楼盘,详见知识星球内部分享。

来源:房产

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发表于 2021-5-5 11:30 | 显示全部楼层
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